Como funciona a divisão e a extinção de condomínio?

O condomínio corresponde à detenção de uma propriedade por dois ou mais titulares. A formação de um condomínio pode acontecer em diferentes situações, mas, geralmente, ocorre quando duas ou mais pessoas recebem um imóvel como herança, de forma que cada um dos herdeiros detenha uma fração desse imóvel.


Sendo assim, pode ocorrer que nem todos os herdeiros concordem em dar a mesma destinação ao imóvel, surgindo diferentes situações: alguns podem querer alugar o local a terceiros, outros desejem vender a propriedade e, assim, surge uma insatisfação por parte de algum dos condôminos.

O que pode ser feito?


Diante desse cenário de discordância, uma das soluções possíveis é, considerando o fato de um imóvel ser um bem indivisível, realizar a alienação do mesmo. Assim, as partes seriam divididas de acordo com a fração cabível a cada um e, após esse processo, um dos condôminos pode adquirir a parte de outro que não esteja em comum acordo com a destinação do imóvel, ou, então, pode comprar a parte de todos os outros condôminos. É importante lembrar que, de acordo com o art. 504 da Lei nº 10.406, não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.


Caso a situação não possa ser resolvida de forma extrajudicial, devido à insatisfação de algum dos condôminos, deve ser aberta uma medida judicial de Extinção de Condomínio, também denominada de Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível. Propor a extinção do condomínio é direito de todos os condôminos, independentemente do tamanho da fração que possuam da propriedade.


Extinção de condomínio judicial


Após abertura de medida judicial, o juiz responsável citará os demais condôminos, buscando um acordo com o objetivo de que todo o imóvel, ou pelo menos a parte do condômino insatisfeito, seja adjudicado para um dos proprietários. Diante disso, de acordo com o art. 1.322 da Lei nº 10.406, se os consortes não quiserem adjudicar a propriedade a um só, indenizando os outros, a mesma será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.


O parágrafo único do mesmo artigo determina que, se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.


Se o imóvel for de fato levado a leilão, a propriedade pode ser adquirida por terceiros, sendo que o valor do imóvel pode ser vendido até pela metade do valor estabelecido pela avaliação realizada no processo. Devido a isso, e pela complexidade no processo judicial, o recomendado é que se chegue a um acordo em relação à dissolução de um condomínio de forma extrajudicial.


Fontes:


JusBrasil

Migalhas

Código Civil