A convenção de condomínio é o principal documento no que se refere a assuntos relacionados ao bem-estar, infraestrutura e convivência nos ambientes de um condomínio.
A base das normas que estabelecem a regulamentação condominial em esfera federal são os 44 artigos do Código Civil (CC) sobre edifícios edilícios, e as Leis Condominiais. Contudo, a convenção de condomínio tem como objetivo conciliar essas determinações federais às particularidades de cada condomínio, definindo condições e regras de conduta e convivência dos moradores daquele local.
A convenção condominial, em muitos casos, é elaborada pelas construtoras e incorporadoras e, após essa etapa, passa pelo processo de aprovação que é feito em uma primeira assembleia de moradores, onde também é definido o síndico do condomínio.
Com a aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos que estejam devidamente registrados até a realização da assembleia, a convenção se torna válida para condôminos, inquilinos e locatários. Contudo, a convenção de condomínio só passa a ter validade jurídica contra terceiros após ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Os artigos que tratam da convenção condominial estão registrados no Código Civil (CC) – Lei n° 10.406/2002. Veja abaixo.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Em uma convenção, normalmente, são estabelecidos pontos como funções do síndico, administração do condomínio, sanções condominiais, diretoria e conselho do condomínio, descrição dos prédios, manutenções e obras estruturais, assembleias de condomínio, áreas comuns e itens coletivos, entre outras coisas.
A convenção condominial pode ser alterada, caso seja necessário. Para isso, entretanto, é necessário que seja feita uma discussão em assembleia, que deve ser convocada de acordo com as normas delimitadas na convenção condominial. As mudanças devem ser aprovadas por 2/3 dos votos dos condôminos, como expresso no art. 1.351 do Código Civil já referido:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
A Massote & Guglielmelli presta auxílio na elaboração e registro da convenção de condomínio. Estamos à disposição!
Fontes:
Duplique
Townsq
Código Civil